Schliessanlagen beim Landgericht München

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Janvi
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Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von Janvi »

Vom 18. Juni 2020 gibt es ein Urteil 31 S 12365/19. Ein Mieter hatte alle 4 Anlagenschlüssel für seine Wohnung verloren. Der Vermieter tauschte daraufhin die gesamte Schliessanlage aus und stellte dem Kläger dafür 2000 Euro in Rechnung. Im Vergleich zu so manchen Rechnungen von Aufsperrdiensten je nach Anlagengröße eigentlich ein Schnäppchen. Der Mieter verweigerte aber die Bezahlung und klagte dagegen.

Mit Bezug auf VIII ZR 205/13 (BGH Urteil vom 5.3.2014) stellte das Landgericht München klar, daß ein durch Schlüsselverlust rein abstraktes Gefährdungspotential keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden darstellt weil ein möglicher Finder den Schlüssel nicht zur passenden Adresse zuordnen kann. Deshalb darf nur der betroffene Wohnungszylinder aus einer erweiterungsfähigen Zentralschliessanlage ausgetauscht werden. Im Fall einer "nicht erweiterungsfähigen" Schliessanlage ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter auf diese Tatsache hinzuweisen wenn er nicht auf seinen Kosten sitzen bleiben möchte. Alternativ rät das Gericht dem Vermieter, den Wohnungszylinder unpassend zur Anlage austauschen.

Die Unbekannte bleibt nun bei der juristisch einwandfreien Formulierung eines Schlüsselübergabeprotokolls so daß einem nicht ein Mitverschulden untergejubelt werden kann.

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distiller
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von distiller »

Eigentlich ein gutes Urteil. Knackpunkt für Vermieter: Ich muss halt drauf hinweisen, was da getauscht werden muss.
Wenn wir ehrlich sind: So sollte es auch gemacht werden, also Z-Zylinder und Einzelzylinder neu bestellen und nur die Kosten berechnen. Die ganze Anlage zu tauschen ist Dummfang nach dem Motto: "Merkt eh' keiner, dass der Mieter mir die ganze Anlage bezahlt".

Genau aus dem Grund mag ich keine Z-Anlagen für Mietshäuser. Die Mieter verbummeln alles und die theoretische Gefahr, dass der Vermieter einen HS hat oder sich den Einzelschlüssel bestellen kann, muss nicht sein. Ich mache es immer so, dass die Gemeinschaftsanlagen eine Gleichschließung haben und die Wohnungen einzelne Zylinder haben. Dann kann der Mieter einbauen, was er will. Nach einigen Jahren sind dann so viele Schlüsselverluste der Gemeinschaftsanlage aufgelaufen, dass einfach einmal die Gleichschließung getauscht wird.
Falls ein Vermieter mehrere Häuser bietet es sich an, zusätzlich eine Gleichschließung mit Rohrtresoren für den Gemeinschaftsschlüssel zu installieren.

Piel
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von Piel »

Janvi hat geschrieben:
11. Okt 2020 13:02
Alternativ rät das Gericht dem Vermieter, den Wohnungszylinder unpassend zur Anlage austauschen.
Kann man machen, ändert aber doch nichts an dem Problem, dass der Finder mit dem Schlüssel in den Flur und evtl. in die Gemeinschaftsräume kommt. Bei einer "nicht erweiterungsfähigen" Anlage lassen diese sich doch auch nicht einfach tauschen.
distiller hat geschrieben:
11. Okt 2020 14:06
Wenn wir ehrlich sind: So sollte es auch gemacht werden, also Z-Zylinder und Einzelzylinder neu bestellen und nur die Kosten berechnen. Die ganze Anlage zu tauschen ist Dummfang nach dem Motto: "Merkt eh' keiner, dass der Mieter mir die ganze Anlage bezahlt".
Wenn dies geht, klar. Aber im entsprechenden Fall ging es wohl um eine Anlage, bei der dies eben nicht mehr ohne weiteres möglich war.

Grundsätzlich finde ich dieses Urteil aber in Ordnung. Wenn ich z.B. mein Schlüsselbund irgendwo in der Walachei verliere, brauche ich eigentlich keine Angst zu haben dass jemand die Schlüssel zu meiner Wohnung zuordnen kann. Sofern man die Schlüssel nicht nachfertigen kann reicht es in dem Fall aus, wenn der Zylinder zur Wohnung gegen einen anderen getauscht wird. Dann muss ich halt mit zwei Schlüsseln leben. Anders sieht es natürlich aus, wenn ich gleich meine ganze Tasche, mit Ausweis und co. im Zug vergesse.

Wir haben hier auch eine alte Winkhaus Schließanlage im Haus. Mich würde es auch stören, wenn mein VM gleich die komplette Anlage ersetzten will, nur weil ich einen Schlüssel irgendwo im Wald verloren habe. Ursprünglich war dieses Haus ein Alten- und Pflegeheim, da ist es öfters vorgekommen dass Schlüssel verloren gingen. Dass die Anlage trotzdem nicht ausgetauscht wurde ist wohl den wirtschaftlichen Verhältnissen der Bewohner geschuldet gewesen. Der Vermieter wusste dass die betroffenen Personen nicht in der Lage gewesen wären die Kosten zu tragen, und er am Ende wohl selbst auf den Kosten sitzen geblieben wäre.

Dies war für mich ein wichtiger Grund auf den Komfort eines einzigen Schlüssels zu verzichten und stattdessen in meiner Wohnungs- und Kellertür meinen eigenen Zylinder einzubauen. Ein anderer Grund war, dass die Schlüssel zur Anlage schon lange nicht mehr geschützt sind. Meine Vormieter hätten sich daher jederzeit Nachschlüssel machen lassen können.
distiller hat geschrieben:
11. Okt 2020 14:06
Genau aus dem Grund mag ich keine Z-Anlagen für Mietshäuser. Die Mieter verbummeln alles und die theoretische Gefahr, dass der Vermieter einen HS hat oder sich den Einzelschlüssel bestellen kann, muss nicht sein. Ich mache es immer so, dass die Gemeinschaftsanlagen eine Gleichschließung haben und die Wohnungen einzelne Zylinder haben. Dann kann der Mieter einbauen, was er will. Nach einigen Jahren sind dann so viele Schlüsselverluste der Gemeinschaftsanlage aufgelaufen, dass einfach einmal die Gleichschließung getauscht wird.
Falls ein Vermieter mehrere Häuser bietet es sich an, zusätzlich eine Gleichschließung mit Rohrtresoren für den Gemeinschaftsschlüssel zu installieren.
Sehe ich genauso. Zusätzlich ist natürlich noch die Gefahr gegeben, dass sich ein ehemaliger Mieter Kopien vom Schlüssel gemacht hat. Eigentlich müsste man daher bei jedem Mieterwechsel auch das Schloss tauschen. Deshalb finde ich die Lösung wie von Dir beschrieben eigentlich am praktischsten, als Vermieter kann man sich damit viel ärger und kosten sparen. Denn was nützt es mir, wenn ich vielleicht das Recht habe die Anlage zu tauschen, aber der Mieter kein Geld und keine Haftpflichtversicherung hat.

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Christian
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von Christian »

Eine Z-Anlage ist eigentlich nur 'ne technische Spielerei ... ob ich nun mit 2 oder einem Schlüsel herumlaufe, macht jetzt auch keinen großen Unterschied. Mal abgesehen dass man meist noch andere Schlüssel hat ... usw. So zumindest meine bescheidene Meinung. Wenn man es "pflegeleicht" haben will, dann verzichtet man auf eine Anlage, und hat dann eine simple Gleichschließung, wenn es mehrere gemeinschaftliche Türen gibt wo alle Hausbewohner zugang haben sollen. Und für die jeweiligen Kellerräume und Wohnungsabschluss hat dann jeder seinen Zylinder, den er nach seinen Geschmack auswählen kann. Für die meisten dann ein normaler Zylinder ausreichend, andere wollen dann doch den hochwertigen Wändeschlüssel ...

Aber wenn man nun in einem Haus wohnt, wo eine Z-Anlage drin ist, dann ist natürlich schon zu bewerten welchen Schaden der Mieter anrichtet wenn er seine Schlüssel verliert. Denn ursprünglich hat man ja mal sich dafür entschieden mehr Geld für Zylinder auszugeben gerade weil man diesen "Einschlüssel-Luxus" für die Bewohner haben wollte. Besonders wenn es noch eine jungfräuliche Anlage ist, wo alle Schlüssel noch vorhanden sind, und damit auch keine unkontrollierten Schlüssel für den Haupteingang existieren. Desweiteren wäre zu berücksichtigen welch Risiko besteht, wenn jemand in das Treppenhaus kommt. Die Möglichkeit dass Schlüssel verloren gehen gibt es natürlich immer. Gerade bei größeren Häusern ist es ja kein Problem durch diese Türe zu kommen ... usw.

Jetzt so rein technisch gesehen, kann man immer jeden beliebigen Wohnungszylinder aussperren, in dem man den Z-Zylinder umbaut ? (Fragezeichen) Muss man eventuell noch andere Zylinder mit austauschen, weil die Kobination der Einschnitte es nicht anders möglich macht. Und ist dann so ein "Plättchenmonster" wirklich 100%ig sicher vor öffnung mit dem Schlüssel, nur weil ein einziger Einschnittswert "ausoperiert" wurde. Gerade wenn man ein Türmchen von 2er Blättchen hat, und mittendrin dann 2 Blättchen gegen ein Vierer tauscht ... oder man am Profil herumbastelt, es jedoch schon diverse Schlüsselkopien mit Universalrohlingen gibt ... usw ...

Oder bei einer Bauart wie JANUS oder KESO dann alle Schlüssel erneuert werden müssten ?
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von toolix_d »

:? Von Dir hätte ich, ein (ungewolltes?) Plädoyer, für elektronische Systeme, (eigentlich) nicht erwartet ... :?

Piel
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von Piel »

Christian hat geschrieben:
11. Okt 2020 19:36
Eine Z-Anlage ist eigentlich nur 'ne technische Spielerei ... ob ich nun mit 2 oder einem Schlüsel herumlaufe, macht jetzt auch keinen großen Unterschied.
Du glaubst gar nicht, wie viele Menschen überhaupt nicht wissen dass es auch eine Alternative zu einer Z-Schließanlage gibt. Die gehen einfach zu einem Schlüsseldienst und lassen sich dort "beraten", und warum sollte der Schlüsseldienst etwas anderes verkaufen? So hat er die Möglichkeit später noch einmal mitzuverdienen wenn der erste Mieter seinen Schlüssel verliert oder die Anlage erweitert werden muss. Auch ist der Wunsch nach einem Generalschlüssel immer noch weit verbreitet, auch wenn der Vermieter eigentlich gar keinen besitzen darf.
Christian hat geschrieben:
11. Okt 2020 19:36
Aber wenn man nun in einem Haus wohnt, wo eine Z-Anlage drin ist, dann ist natürlich schon zu bewerten welchen Schaden der Mieter anrichtet wenn er seine Schlüssel verliert.
Ich denke mal es ist immer eine Einzelfallentscheidung.
Janvi hat geschrieben:
11. Okt 2020 13:02
Die Unbekannte bleibt nun bei der juristisch einwandfreien Formulierung eines Schlüsselübergabeprotokolls so daß einem nicht ein Mitverschulden untergejubelt werden kann.
Wenn ich Vermieter eines Hauses mit einer Schließanlage wäre, würde ich jeden Mieter schriftlich darauf hinweisen, dass beim Verlust eines Schlüssels Kosten in nicht unerheblicher Höhe entstehen können, da unter Umständen die ganze Schließanlage ausgetauscht werden muss. Ob dies dann tatsächlich notwendig ist steht auf einem anderen Stern, es hängt ja u.a. vom Alter der Schließanlage ab. Es kann durchaus sein, dass die Anlage beim Einzug des Mieters noch erweiterungsfähig ist, 15 Jahre nach Einzug aber nicht mehr. Und dann sind ja auch noch die Umstände des Verlustes.

Gleichzeitig würde ich auch darauf hinweisen, dass es mehr als sinnvoll ist eine Haftpflichtversicherung zu besitzen, um sich u.a. vor solchen Schäden abzusichern. Auch würde ich dem Mieter empfehlen eine Hausratversicherung abzuschließen.

Ich finde es nämlich erschreckend wie viele Menschen nicht einmal eine einfache Haftpflichtversicherung besitzen. Würde mir ein Mietinteressent vor dem Abschluss des Mietvertrags verklickern dass er keine Haftplicht besitzt, wäre er sofort aus dem Rennen.

naturelle
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von naturelle »

Piel hat geschrieben:
12. Okt 2020 00:10
Du glaubst gar nicht, wie viele Menschen überhaupt nicht wissen dass es auch eine Alternative zu einer Z-Schließanlage gibt.
Die da wäre?
Wenn ich Vermieter eines Hauses mit einer Schließanlage wäre, würde ich jeden Mieter schriftlich darauf hinweisen, dass beim Verlust eines Schlüssels Kosten in nicht unerheblicher Höhe entstehen können, da unter Umständen die ganze Schließanlage ausgetauscht werden muss.
Ich bezweifle, dass das so einfach möglich ist. Dann könnte ich mich als Mieter ja auch einfach auf "Diebstahl" berufen und wäre raus, denn darauf habe ich keinen Einfluss.
Sozialismus ist, wenn die Faulen den Armen das Essen wegessen und dabei die, die es bezahlen, als asozial beschimpfen.

Piel
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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von Piel »

naturelle hat geschrieben:
12. Okt 2020 19:30
Die da wäre?
Wurde doch bereits von Distiller genannt. Jeder Mieter kriegt sein eigenes Schloss, ggf. ein gleichschließendes Paar für Wohnung und Kellerraum bzw. Garage. Die Haustür und ggf. die gemeinsame Tür zum Keller bekommen ebenfalls ein gleichschließendes Paar mit entsprechend vielen Schlüsseln. Dabei würde ich bei allen Zylindern auf preisgünstige Zylinder mit niedrigen Kosten für Ersatzschlüssel setzten. So hat jeder Mieter zwei Schlüssel, einmal für seine Wohnung und Keller, und einmal für die Haustüre und die Tür zu den Kellerräumen. Verliert der Mieter seine Schlüssel müssen im schlimmsten Falle nur seine eigenen beiden Schlösser und die beiden Schlösser der gemeinsam genutzten Türen getauscht werden.
naturelle hat geschrieben:
12. Okt 2020 19:30
Ich bezweifle, dass das so einfach möglich ist. Dann könnte ich mich als Mieter ja auch einfach auf "Diebstahl" berufen und wäre raus, denn darauf habe ich keinen Einfluss.
Auch ein Diebstahl ist eine Form des "Verlust", ich denke nicht dass dies extra erwähnt werden muss. Grundsätzlich ist es aber so, dass der Mieter für den Diebstahl des Schlüssels nur dann haften muss, wenn dies auf einer schuldhaften Verletzung seiner Obhuts­pflicht beruht. Du kannst den Satz ja so formulieren: "...dass beim Verlust oder Diebstahl eines Schlüssels Kosten in nicht unerheblicher Höhe entstehen können, sofern der Diebstahl auf eine schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht beruht."

Ob der Schlüssel tatsächlich gestohlen wurde, oder ob der Mieter ihn selbst verbummelt hat und einfach behauptet, er sei gestohlen worden, wird man dann u.U. vor Gericht klären müssen.

Mich würde interessieren, ob man sich als Vermieter gegen diesen Fall versichern kann? Also wenn ein Schlüssel tatsächlich aus der verschlossenen Wohnung eines Mieters gestohlen wurde.

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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von naturelle »

Piel hat geschrieben:
12. Okt 2020 22:37
Wurde doch bereits von Distiller genannt.
Ach das meinst Du. Ich dachte, es gäbe alternative Anlagen-Typen.
Sozialismus ist, wenn die Faulen den Armen das Essen wegessen und dabei die, die es bezahlen, als asozial beschimpfen.

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Re: Schliessanlagen beim Landgericht München

Beitrag von naturelle »

Piel hat geschrieben:
12. Okt 2020 22:37
Ob der Schlüssel tatsächlich gestohlen wurde, oder ob der Mieter ihn selbst verbummelt hat und einfach behauptet, er sei gestohlen worden, wird man dann u.U. vor Gericht klären müssen.
Das wäre eine interessante Verhandlung. Einen Diebstahl kann man nicht beweisen, den Vorwurf des "Verbummeln" hingegen müsste der Vorwerfende beweisen.
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